自2005年以来，韦莱韬悦开始跟踪中资跨国公司全球化的足迹，在企业风险管理、国际化人才、并购交易尽职调查、并购后的整合、外派人才、海外雇佣管理等领域帮助众多中国跨国公司加速推进全球化进程。5月25日我们发布的韦莱韬悦中资企业全球化专题系列文章引发了积极反响。我们这一专题系列涉及并购中的人力资源风险、中国企业全球化中人员风险、中国企业全球化的福利体系管控、一带一路下中国企业所面临的企业风险、海外项目风险管理、海外机构薪酬与福利、人才派遣综合解决方案以及重塑企业文化DNA等若干主题。今天，我们就带来专题系列之四：中国房企应对海外地产项目开发风险。
随着中国跨国公司加速推进全球化进程，过去的2016年，全球物业市场中刮起了一股中国资本旋风。数据显示：2016年中国海外房地产投资额达330亿美元（约合2270亿元人民币），同比增长近53%，再创历史新高。中国房企在国内业绩呈下降趋势的情况下，其海外投资的意愿逐渐增强。由于海外地产开发是一个处于不断变化的行业，房企在不断追求新市场实现增长的同时，也必须妥善应对新的风险。
针对中国房企的海外地产开发项目，从保险角度分析，韦莱韬悦认为主要需要解决两个问题：谁来控制保险以及如何购买保险。海外地产开发项目的保险要求和保险价格都与国内地产开发市场有着较大的差异。一般来说，国内地产开发的保险成本不会高于开发成本的千分之一；但如果同类项目在英国，可能保险的成本占总造价的百分之一；在美国可能会达到百分之五以上。针对价格上如此巨大的差异，谁主导、如何买成为中国房企海外项目无法回避的问题。
业主 VS 承包商
在海外地产开发项目上，所谓由谁控制保险就是讨论由谁来购买项目的核心险种-建筑安装工程一切险和第三者责任险。在讨论到底该由谁来控制保险的采购之前，首先要明确的是不管由谁来控制保险，保险成本最终会由业主来承担。综合参考业主主控及承包商主控各自的优缺点，韦莱韬悦推荐业主主控的保险模式。因为由谁购买保险，保险往往会更偏向于覆盖购买方承担的风险。
承包商主控的优势：
作为项目施工的直接参与者，承包商往往对施工中存在的风险有更深切的了解，方便针对其面临的主要风险点设计保单；在理赔过程中，承包商也能直接参与赔案的上报和谈判，更快的处理赔案。在工程的施工中，承包商往往能第一时间发现风险的变化，及时针对风险变化调整保险保障。
业主主控的优势：
鉴于承包商在报价中含有固定一块的保险预算，但在实际采购中承包商一般会通过选择比较冷门的市场从而进一步控制总体保费成本。而如果由业主控制保险，业主可以在保障成本中选择性价比最高的组合，在控制成本的前提下最大程度扩大保障范围。同时，随着海外地产开发项目融资方对保险要求的日益关注，只有由业主主控的保险方案才能最大程度满足融资方的要求。另外，由于承包商对一些风险没有可保利益，一旦由承包商主控保险，不仅像延期完工（DSU）一类的保险将无法购买，一些对完工后局部运营的保障也会有所欠缺。
在现阶段，大部分从事海外地产开发的国内地产公司由于对海外保险市场的不了解，一般都采用承包商主控的保险采购模式。但鉴于业主主控保险的利大于弊，韦莱韬悦建议开发商尝试采用业主主控的保险采购模式。关于了解当地保险市场以及如何处理协调保险的相关事项，可以交给拥有强大海外服务能力的专业保险经纪公司。
项目公司在项目所在国主导VS集团总部在国内主导
鉴于海外地产开发项目的保险由业主主控利大于弊，但国内开发商往往对如何购买海外地产开发项目的保险无从下手，下文将讨论两种主要的保险采购模式。考虑到两种采购模式都牵涉到跨国的保险采购，各国的法律法规以及保险实践都有所不同，韦莱韬悦建议先聘请专业的跨国保险经纪公司。
项目公司在项目当地直接购买保险
最直接的保险采购模式，由项目公司在项目所在地购买相关险种。
优点：
缺点：
集团总部在国内主导
总部在国内主导并不是指由总部来购买保险，而是指鉴于国内疲软的建工保险市场，由总部在国内寻找有竞争力的再保险支持，再到项目当地寻找合适的保险合作伙伴并出具符合当地法律法规的保单。
优点：
缺点：
总体来说过集团国内主导的方法对海外地产开发公司较为有利，但由于各国保险市场以及再保险市场的法律法规不同，具体项目还需要一单一议。
综上所述，随着中国房企海外项目发展的不断扩大，通过保险市场排分相关财产及责任风险是每一家企业必须面对的问题。加之不同国家法律环境、费率差异、市场习惯等各方面与国内存在着巨大差异，如何更为合理、有效地进行风险转移，也是中国房企走向出去所必须着重考虑的风险因素。对此，韦莱韬悦利用全球网络优势及服务经验，为中资企业海外业务的发展保驾护航。
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